Шойгу хочет уравнять дачное и индивидуальное жилищное строительство
Многие россияне превратили свои дачи в дома для постоянного проживания. Однако по российскому законодательству такие дома можно строить лишь на землях ИЖС, а земли под дачное строительство предоставляются в целях отдыха, ведения подсобного хозяйства. На даче можно построить дом, но без права постоянной регистрации в нем. Некоторые собственники дачных участков пошли еще дальше: они возводят на них многоквартирные дома, пользуясь лазейками в законах. Градостроительный кодекс разрешает строить на индивидуальном участке дома площадью до 1500 кв. м и высотой до трех этажей. В СНиПе 2001 г. указан еще один критерий: это должен быть «одноквартирный дом для проживания одной семьи и их родственников». Других признаков, разграничивающих индивидуальные и многоквартирные дома, нет.
Однако к домам, возводящимся на землях под дачное строительство и под ИЖС, применяются разные требования в части коммуникаций и объектов соцкультбыта. «В домах, построенных на землях под ИЖС, должны соблюдаться все социальные нормы. На определенное количество жителей должно приходиться достаточно детских садов, школ, больниц, поликлиник и т. д. Обязанности по обеспечению социальной инфраструктурой лежат на застройщике и включаются в стоимость дома, что и объясняет стоимость такого объекта — более высокую, чем дачи. Помимо социальных объектов, различаются и правила подведения коммуникаций. Так, канализация на землях ИЖС должна быть выполнена строго по нормативам, а вот для дачных домов нормативов нет, и поэтому у застройщиков часто возникает искушение ограничиться «самодельным септиком», — объясняла «Ведомостям» Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы «Миэль — загородная недвижимость».
Рано или поздно дачное строительство превратится в строительство индивидуальных домов, пообещал Шойгу. За основу будет взята процедура, при которой можно будет подключить к сетям земельные участки под дачное строительство и под ИЖС по одной схеме и по одной цене. Необходимость уравнения тех, кто строит на землях ИЖС и на землях под дачное строительство, губернатор объясняет тем, что для «дачников» процедуры проще, дешевле, а нормативов нет, чем и пользуются мошенники. Например, собственники дачных участков в Подмосковье возводят на них капитальные дома, а инфраструктуру не предусматривают.
Для борьбы с нарушителями губернатор области предлагает установить и обременения по объему потребления ресурсов и мощностей в зависимости от размера участка и числу проживающих на нем лиц. «Дальше мы вводим обременение — на 100 га необходимо вот такое количество газа, такое количество электроэнергии, и за это нужно заплатить. Если вы один там будете, значит, один такую сумму будете платить, если вас там будет 100, значит, все 100 будут платить», — цитирует чиновника «РИА Новости».
Алексей Буреломов, руководитель департамент консалтинга компании «Миэль-девелопмент», отмечает, что жители многочисленных дачных поселков уже представляют собой нагрузку на инфраструктуры и сети региона. «Именно на территорию в 50 км от Москвы сфокусировано пристальное внимание властей, так как люди здесь живут круглый год, формируют нагрузку на дороги и на социальную инфраструктуру, то есть фактически это постоянное жилье, а юридически это СНТ. Такие СНТ требуют отношения как к местам постоянного проживания и по налогам, и по коммуникациям, и по стоимости пользования энергомощностями», — добавляет он.
По словам Максима Лещева, генерального директора компании «Гео девелопмент», меры, предложенные подмосковным губернатором, ударят также по тем, кто незаконно возводит капитальные строения на дачных участках и продает их дольщикам. «Продажа квартир в таких самостроях — одна из острых проблем в регионе. Так, в начале августа в поселке Вешки Мытищинского района области был снесен многоквартирный дом на 60 квартир, возведенный на дачном участке. Сейчас в прокуратуре региона находится на рассмотрении более 150 подобных случаев. С большой долей вероятности они в итоге будут снесены, а люди лишатся квартир», — вспоминает он.
«Власти Подмосковья еще год назад объявили войну незаконным домам на дачах, но бизнес не уходит с огородов, и покупателей меньше не становится. Себестоимость рассматриваемого жилья невелика — от $500 до $700 за 1 кв. м, а реальная продажа может осуществляться всего по $1000-1500 за 1 кв. м.», — подтверждает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова). По его словам, организация строительства подобных домов осуществляется и физическими лицами, и мелкими фирмами, которые якобы возводят «небольшой» трехэтажный дом предположительно для одной семьи, и именно на этой стадии проходят согласования, а после получения документов меняют назначение проекта на коммерческое и привлекают средства дольщиков. «И даже если до решения суда о сносе не дойдет, к центральным коммуникациям подключить такую многоэтажку будет невозможно», — заявляет Сухов.
По словам Лещева, различаются также и тарифы на подключение для физлиц и юрлиц к сетям. Например, при подключении электричества частники платят 550 руб. за 15 кВт. Для юрлиц 1 кВт стоит около 13 000 руб. (включая налоги), поэтому у некоторых девелоперов есть соблазн получить техусловия по тарифам для частников.