На него можно ответить декларативно, заглядывая в Конституцию Российской Федерации и Земельный Кодекс: земли, в первую очередь, сельскохозяйственные угодья, являются национальным достоянием и подлежат особой охране, цели использования их ограничены, а перевод в другие категории земель - затруднен. На этот вопрос можно ответить, и сверяясь с собственным житейским опытом: на сельскохозяйственной земле растут дома, сельскохозяйственные организации могут легко остаться без земли, которую вчера обрабатывали. В тех местах, где нет спроса на землю ни для сельскохозяйственных целей, ни для иных - она заброшена, не действуют государственные программы поддержки консервации земель. Так что общественный интерес, выражающийся в защите и разумном использовании ценного природного ресурса, того, что дает еду и занятость для сельского населения, не очень проглядывается.

Во-вторых, для оборота земель нужно, как минимум, иметь объект оборота. Это - земельный участок. Как сказано в Земельном Кодексе, границы у него должны быть "определены в соответствии с федеральными законами". Но границы участков сельскохозяйственных земель, которые сформированы до введения в действие современного законодательства, практически, всегда им не соответствуют. Так что объект еще только нужно сформировать. Не будем напоминать, сколько это стоит.

В-третьих, для сделки с участком нужны документы, подтверждающие права собственности на него. Большая часть документов выдана до 1998 года. В 1998 году функции по ведению реестров прав на участки переданы от земельных комитетов учреждениям юстиции. Только передача функций не сопровождалась передачей информации о правах. Собственник может, теоретически, на основании старых документов заключить сделку. Регистрация сделки или переход права на участок к другому лицу потребует регистрации ранее возникшего права, а это - непростого сбора целого комплекта документов, которые сопровождали формирование участка 17-19 лет назад. То есть, для совершения сделки, ранее выданных документов недостаточно.

Влияние на оборот сельскохозяйственных земель ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сильно преувеличено. Увы. На оборот в значительно большей мере влияют законодательные и нормативные акты, которые регулируют землеустройство, постановку на кадастровый учет и регистрацию прав и сделок с землей. А эти акты не учитывают особый состав собственников участка сельскохозяйственных угодий (в стране несколько десятков тысяч участков, каждый из которых находится в собственности сотен граждан), особенностей формирования участков (в состав одного участка как объекта кадастрового учета входят десятки-сотня обособленных на местности полей и участков разных видов угодий). Они ориентированы на городских жителей, у которых в распоряжении есть отделы Роснедвижимости, Росрегисрации, кадастровые палаты, районные администрации, землеустроители, нотариусы. Собственники и пользователи сельскохозяйственных угодий могут находиться от них за сотни километров. Без многократных посещений этих организаций не обходится ни одна сделка с участком. В результате любой этап земельного оборота идет с колоссальными затратами, если идет.

Резюмируя, можно сказать, что общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель требуется сформулировать и обеспечить механизм его реализации, нужно также адаптировать существующие механизмы земельного оборота к такому специфическому объекту, как участок сельскохозяйственных угодий, учитывая местоположение, особенности формирования, состав собственников, состояние границ и учета прав. Создавая институты земельного оборота, нужно рассматривать участок сельскохозяйственных земель не просто как объект недвижимости, а как особый объект недвижимости, на котором строится сельскохозяйственная деятельность со всеми своими ее многообразными функциями.

Еще и года не прошло как функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель переданы Министерству сельского хозяйства РФ. Передача МСХ РФ функций воспринимается с надеждой. Во-первых, там сильны позиции в части контроля плодородия земель, формирования и реализации политики по его поддержанию. Сегодня система организации агрохимического обслуживания сельского хозяйства, которая охватывала все земли сельскохозяйственных предприятий (контроль за уровнем плодородия, выработка рекомендаций, проведение работ по внесению средств химизации) вспоминается как сказка. Элементы этой системы предстоит восстановить, и есть понимание как это сделать. Во-вторых, МСХ РФ столкнулось с валом жалоб, обращений сельскохозяйственных организаций и граждан, ставших жертвами превратностей земельного оборота. Специалисты МСХ РФ поневоле вошли в курс этих проблем, а это многого стоит.

Иногда говорят о том, что выхватывание блока по сельскохозяйственным землям повредит делу. Это кажется преждевременным выводом, поскольку до передачи функций МСХ РФ земельная политика строилась по общим принципам. Эти общие принципы и будут разрабатываться там, где и раньше. Есть надежда, что МСХ РФ не допустит того, что при их разработке будут игнорироваться особенности сельскохозяйственных земель. МСХ РФ - более сильный партнер для Роснедвижимости, Росрегистрации, Минюста, Минэкономразвития, чем разрозненные сельхозпроизводители, собственники сельскохозяйственной земли, которые были до этого только потерпевшими. Есть надежда, что они со временем станут уважающими себя участниками земельного оборота.

Работа только начинается: образован департамент земельной политики, имущественных отношений и госсобственности, усилен кадровый потенциал, идет тяжелая работа над поправками в целый блок законодательных актов, которые должны снизить уровень ограничений земельного оборота. Кажется целесообразным, чтобы МСХ РФ наладило не только мониторинг состояния сельскохозяйственных земель, но и мониторинг земельного оборота. Это необходимо, чтобы оперативно выявлять проблемы и своевременно на них реагировать. А то слишком больно обошлись земельным собственникам и сельхозпроизводителям эти годы.

Главный научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики, доктор экономических наук Наталья Ивановна Шагайда.
Опубликовано на сайте rg.ru

 

В каких категориях земель возможен рынок как таковой?

Рискну сделать заявление, что как таковой «Рынок» (как категория общественного договора, как баланс «спроса и предложения» с едиными для всех правилами игры и достаточно «однообразным» товаром, являющимся собственно предметом сделок) возможен не по всем категориям земель.

В соответствии со статьей № 7 Земельного Кодекса РФ, земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
– земли сельхозназначения;
– земли населенных пунктов;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– земли особо охраняемых территорий и объектов;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса.

 

Для чего люди покупают земли сельхозназначения?

Cобственно – если эти покупки массовые и осуществляются по единым правилам – то возникает такое же единообразное «предложение» и следом складывается «Рынок» с его трендами во времени «просто вправо», «вверх» или «вниз».

Они покупают землю сельхозназначения либо:
а) для того чтобы на ней жить (и тогда это земля из категории 2 – «земли населенных пунктов») либо
б) для того, чтобы на ней работать (земли сельхозназначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения). И есть еще земля в нескольких категорий, которая по решению государства находится в особых «режимах» и не является предметом массовых сделок – это земля из категорий 4, 5, 6 и 7.

Возможность приобретения земель и уровень цен на нее в категориях 2 и 3 напрямую определяется решениями региональной или местной власти. Именно по решению локальных властей определяются перспективы развития территорий, условия реализации различными общественными и элитными группами различных бизнес- и инфраструктурных проектов. От решений власти зависит, какую инфраструктуру, в каком территориальном направлении и с какой степенью интенсивности развивать (дороги, электроэнергия, водоснабжение и канализация, строительство объектов социальной инфраструктуры). Соответственно – развитие земельных рынков для частного проживания (территории, которые либо сразу, либо по истечении некоторого времени оформляются в категорию земель населенных пунктов) напрямую взаимосвязано с решениями власти. И в этом случае рынок возникает скорее лишь как категория борьбы за доступ к власти в получении «оптовых прав» на развитие отдельных крупных участков земельной территории и последующую «розничную продажу» земельных участков под индивидуальное проживание.

Это проекты т.н. «девелопмента». Они, как правило, характеризуются высокой нормой быстрой прибыли, но не стоит заблуждаться, что эта сверхприбыль достается девелоперам как компенсация за какие то их «особые деловые качества». Большая ее часть – это административная рента, или «доля власти», как теперь культурно называется, которая своим решением может либо полностью ее изъять в свою пользу (платежей и отчислений можно придумать сколько угодно, дав волю фантазии и принятию регионального законодательства), либо оставить в своих подконтрольных «девелоперских компаниях». Т.е. рынки земель категорий 2 и 3 – это в большей степени «локальные рынки», которые очень сильно подвержены влиянию региональных властей. И именно во власти этих самых региональных властей находится регулирование данных рынков – они могут манипулировать на них ценами, играя «уровнем предложения, ограничениями на юридическое оформление сделок, используя или искажая инсайдерскую информацию».

Что касается земель сельхозназначений для категорий 4-7 – то здесь, по-моему, наличие рынка как такового также весьма затруднительно. Профильная власть, имея инсайдерскую информацию о перспективах развития той или иной территории из данных категорий, всегда имеет возможности «подобрать себе участки «получше и пожирнее» и всегда быть «первой в очереди» на их получение, даже соблюдая все официальные процедуры. Поэтому на свободный, открытый рынок купли-продажи, такие категории земельных участков могут попасть уже только после «приближенных посредников». А, следовательно, – они после прохождения «посредников» будут относиться по сути уже к категории 2 или 3.

А вот чем определяется уровень цен спроса и предложения на земли сельхозназначения? Рискну утверждать, что здесь основным ценообразующим фактором является возможная величина рентного дохода, который может быть получен от использования земли сельхозназначения. А рентный доход зависит от а) производительности/урожайности выращиваемых культур, б) уровня текущих оптовых/закупочных цен у сельхозпроизводителей и в) структуры собственных текущих и капитальных издержек сельхозпроизводителей. Т.к. успешность сельскохозяйственного бизнеса в очень незначительной степени зависит от инсайда и планов региональных властей, то в этой категории земли сельхозназначения как раз возможен как минимум региональный, а как максимум – федеральный или даже международный рынок.

Поскольку на этом рынке начинают бороться различные инвесторы, помимо, конечно, поддержки со стороны различных властных и общественных группировок, инструментом их борьбы  являются:
– используемые производственные и коммерческие технологии (которые позволяют максимизировать текущую и долгосрочную прибыльность);
– стоимость капитала, или «приемлемая норма прибыли на инвестированный капитал» для каждого конкретного Инвестора, участвующего в конкурентной борьбе.

Соответственно – если где и будет в перспективе основной рынок земли в России – то это будет рынок земли сельхозназначения. На нем уже активным ходом идет формирование крупных агрохолдингов, многие из которых являются игроками федерального масштаба и возможностей, а значит – в меньшей степени зависят от «благоприятного режима» со стороны властей отдельных российских территорий. Так что следующим шагом должен неминуемо возникнуть рынок основополагающего средства их производства – собственно земли сельхозназначения. А следующим шагом – должен возникнуть отдельный рынок для инвесторов земли сельхозназначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а будут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. совсем скоро, уже в среднесрочной перспективе 3-7 лет, как мне представляется, земли сельхозназначения смогут превратиться в отдельный и очень емкий рынок, на котором будут присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие земли сельхозназначения и передающие земли сельхозназначения в управление или «эксплуатацию» специализированным агропромышленным операторам. Точно так же, как это сегодня происходит в развитых странах мира. И рынок этот будет иметь уже федеральный масштаб, а, скорее всего, сможет даже быть интегрирован в международный финансовый рынок.

Автор: М.Кривоносов, источник – сайт: www.land-in.ru