Коттеджные поселки на берегу озера или у леса: цены выше на 20-40%
Сегодня мы продолжаем тему поселков с природными преимуществами: более подробно рассматриваем самые интересные предложения, которые существуют на рынке.
По подсчетам Натальи Семеновой, генерального директора «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»), на коттеджные поселки, которые находятся в пяти минутах ходьбы от крупных водоемов, приходится не больше 20% от общего числа существующих, а на поселки с лесными деревьями примерно 30%. «Такие предложения на рынке есть, но их не особо много. Примерно 10% предложений – это поселки у воды, примерно 35% – 40% – поселки с лесными деревьями», — приводит свои цифры Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».
Несмотря на некоторую разницу в данных, в целом картина ясная – «курортные» поселки, предназначенные для полноценного отдыха и спорта на природе, на рынке не в дефиците, но и не в изобилии.
Самые привлекательные – поселки, где есть сразу и лес, и вода. Но таких, по оценке специалистов компании Urban Realty, не больше 15% от общего объема предложения. В качестве примера Дмитрий Котровский («Химки Групп») приводит резиденции в Пирогово: там есть и «большая вода», и лесные деревья, очень своеобразная архитектура, прекрасная клубная атмосфера и соответствующая инфраструктура. Иногда стараются и сами застройщики: сажают деревья, устраивают искусственные водоемы. Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate, рассказал, что один проектов компании – поселок Millennium Park вырос в «чистом поле», но 32 гектара его площади были отведены под общественные зоны, где были созданы парки, озера, каналы и аллеи. Сейчас около 80% участков расположено либо около водоема, либо возле парка.
Еще один пример касается поселка Риверсайд. Чтобы улучшить видовые характеристики крайних участков в поселке, девелопер расчистил расположенный рядом водоем и превратил береговую зону в набережную с игровыми площадками, куда могут приходить на прогулку как жители поселка, так и расположенных поблизости частных домов. «Это стимулировало спрос на первоначально малоликвидные объекты и подняло стоимость участков на 10%, что, несомненно, окупило расходы на обустройство прогулочных зон», - говорит Павел Трейвас.
Что значит «лесной» участок?
«Больше всего на участках ценятся деревья первой категории – хвойные: корабельные и южные сосны, ели», — говорит Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family.
Правда, серьезным преимуществом лес становится только тогда, когда домовладение имеет обширную территорию от 20 соток и больше. Дело в том, что на застройку участков с крупными лесными деревьями наложен строгий регламент, запрещающий их вырубку. Строить коттеджи можно только на полянах и на территориях мелколесья.
Большинство «лесных» поселков относятся к классу элит или бизнес. По словам Василисы Баженовой, управляющего партнера программы «Новые дачи», как правило, они находятся в престижных районах, таких как Новая Рига, Рублевка, Киевское шоссе и др., которые априори считаются дорогими. «В таких поселках лес обыгрывается в названии – Заповедный лес, Пушкинский лес, Золотые сосны и т.д.», - замечает Дмитрий Котровский («Химки Групп»).
Поселков, где на участках растут матчевые сосны ли огромные ели, вообще считанные единицы, чаще всего предлагаются участки с одним-тремя крупными деревьями, что не мешает застройщикам позиционировать участки как лесные. Если деревьев на участке больше, то девелопер обычно выделяет эту территорию под общественный парк или прогулочную зону: построить там дом просто не позволят нормы. Лесными называют поселки и окруженные хорошим лесом, где часть участков имеют в него персональный выход. Зачастую участки леса хозяева домовладений берут в аренду. Павел Трейвас (Villagio Estate) приводит следующий пример. Так, поселок Madison Park, расположенный в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе, рассчитан на 163 домовладения, из которых 41 имеет собственный выход в лес. На территории также имеется озеро с зонами отдыха, детские и спортивные площадки. «Для сохранения атмосферы камерности поселка многие объекты инфраструктуры находятся за его пределами – в соседних поселках компании», — отмечает эксперт.
У «большой воды» — свои пляжи и причалы
Сегодня самые «водные» поселки находятся на севере, северо-западе и северо-востоке Подмосковья – по Дмитровскому, Новорижскому и частично Ярославскому шоссе, где располагается несколько водохранилищ – Клязьминское, Икшинское, Пестовское и Истринское. Из дальних водоемов сейчас самое осваиваемое – Можайское, Иваньковское, а также Рузское.
Первая группа водохранилищ традиционно застраивается дорогими поселками премиальных сегментов загородной недвижимости, а вот во второй, «дальней» группе возводятся поселки класса бизнес и эконом. Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», на берегу Иваньковского водохранилища выделила поселок Гольф-яхт-клуб Завидово (7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе). В поселке подведены все коммуникации, есть интернет. На его территории построено свое поле для гольфа, открыт яхт-клуб, имеется благоустроенный закрытый пляж, разбит парк на набережной. «Также здесь будут открыты школа и детский сад, небольшой отель для гостей, кафе и рестораны», - говорит эксперт.
Также внимания заслуживает поселок АкваВилла, построенный на берегу Икшинского водохранилища в 39 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В нем городские удобства, построена своя телефонная станция, есть интернет. Немного ближе, в 25 км от МКАД, на этом же водохранилище находится коттеджный поселок Монаково, где есть участки площадью по 55 соток с домами до 1000 кв.м. Самый известный бюджетный проект — «Истринская долина» — реализует компания «Вектор Инвестментс» на одноименном водохранилище. Например, в одном из поселков, возводимых в рамках данного проекта, – Тихая заводь — предусмотрена сеть пешеходных тропинок с выходом в лес и к водохранилищу, будет оборудован пляж с причалом и зона барбекю. Инфраструктура поселка включает детские и спортивные площадки, здание КПП, гостевую парковку, навес для хранения лодок и катамаранов. К работе над проектом компания «Вектор Инвестментс» привлекла известное американское бюро LandDesign, которое разработало проект так, что в поселке будут только изогнутые улицы, большая часть которых – тупиковые, по ним не будет сквозного движения. Вместе с тем в поселке предусмотрено множество пешеходных зон и мест для отдыха. Всего в поселке общей площадью 35 га 193 участка от 10 до 25 соток.
А наиболее интересные коттеджные поселки у «большой воды», которые отметила Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, — Пестово, Лазурный берег, Зеленый мыс. Например, один из проектов компании «ОПИН» — коттеджный поселок Пестово расположен в 22 км от МКАД по Дмитровскому шоссе на берегу Пестовского водохранилища. Он занимает территорию площадью 150 га, 50 га из которых приходится на уникальный лесной массив. В поселке есть собственный яхт-клуб с современной пристанью, способной принимать моторные и парусные суда разного водоизмещения. Поселок имеет также свой залив, несколько озер и с трех сторон окружен лесом. Всего по проекту территория разбита на более чем 400 участков площадью от 15 до 70 соток. Площадь домовладений – от 330 кв.м.
Цены – выше «обычных» на 20%; частным инвесторам стоит обратить внимание на дальние проекты
Уникальная природа – лес, близость водоема – играют далеко не последнюю роль в ценообразовании. Понятно, что «лесные» и «водные» участки дороже «полевых». К тому же освоение таких территорий требует гораздо больших затрат, что и приходится компенсировать при сделке. «Если сравнивать коттеджные поселки с равным набором характеристик, то расположение объекта у водоема как значимое конкурентное преимущество повысит цену на 40%, а наличие леса на участках прибавит к цене 20%», — говорит Ольга Гусева (ГК «Домостроитель»). Например, в коттеджном поселке Тихая заводь на сегодня минимальная цена участка без подряда составляет 157 тыс. руб. за сотку, а максимальная цена участка, расположенного на первой линии от воды, – 279 тыс. руб. за сотку. (Подробнее цены на домовладения в поселках с природными преимуществами вы можете посмотреть в таблицах, приведенных ниже.)
Поселки у леса и воды привлекают и частных инвесторов. По мнению Бориса Цыркина (Kaskad Family), наибольшей выгоды можно добиться, вложившись в покупку участка на ранней стадии развития коттеджного поселка. Это позволит получить бОльшую разницу в цене на момент продажи в сравнении с ценой приобретения.
О том, что участки с природными преимуществами – удачный объект инвестиций, заявил и Дмитрий Котровский («Химки Групп»). Такие поселки, как правило, возводятся высокопрофессиональными застройщиками, имеющими опыт согласования и проведения строительства в очень непростых условиях. Соответственно, опыт позволяет создавать интересные, востребованные проекты, на которые всегда найдется свой покупатель. «По моим оценкам, в хороших проектах разница в цене при вторичной продаже может доходить до 35–40%», — делает вывод эксперт.
Хотя есть и другое мнение. Светлана Кондачкова (Urban Realty) считает, что цены на предложения, наделенные уникальными природными характеристиками вблизи Москвы, сейчас очень высоки, поэтому на хорошую прибыль от вложений вряд ли стоить рассчитывать. «Можно рассматривать инвестиции, пожалуй, только в удаленных регионах, например, в районе реки Волги или Можайского водохранилища — эти территории активно развиваются, а цены на сегодня весьма лояльны», — советует эксперт читателям.