В советское время ограничения по застройке долин рек и берегов водохранилищи и озер, сохранению прибрежных защитных лесов, природных комплексов жестко соблюдались. Обычно там размещались туристические базы, пионерские лагеря, дома отдыха. Теперь же бережно сохраненные для потомков территории интенсивно застраиваются и распродаются. Одни компании делают это с соблюдением закона и общественных интересов, в то время как другие — используя попустительство местных и региональных властей и надзорных органов, о соблюдении законов и правил не сильно беспокоятся. Между тем, хозяйственная деятельность на берегах ограничена требованиями Водного кодекса, санитарными и строительными нормами, а Земельный кодекс в настоящее время запрещает приватизацию прибрежных земель и земель возле источников водоснабжения.
Построить коттеджный поселок на берегу водного объекта общего пользования, оставаясь в рамках правого поля можно, хотя и не просто. Прибрежная территория состоит из нескольких полос-типов, на каждой из которых действуют свои ограничения и обременения по обороту земель, характеру возможных строений, режиму общего пользования. Водным кодексом установлена водоохранная зона, ширина которой зависит от длины реки или площади водной поверхности естественного водоема. Ширина водоохранной зоны составляет от 50 до 500 метров. Например, для Москва-реки она установлена в размере 200 метров от уреза воды. Установлена законом и прибрежная защитная полоса — ее ширина от 30 до 200 метров. Наиболее известна в широких кругах береговая полоса (бечевник) — ее ширина составляет от 5 до 20 метров, доступ на которую должен быть свободным для всех граждан. Для земель возле водных ресурсов — подземных или поверхностных, используемых для питьевого водоснабжения, действуют ограничения, связанные с санитарно-защитной зоной, которая делится на зоны трех типов — от первой (где строить и делать нельзя ничего) до третьей, где ограничения хозяйственной деятельности минимальны. В первую очередь, ограничения накладываемые санитарными зонами касаются водохранилищ — источников питьевого снабжения Москвы.
В отличие от береговой полосы, оборот земель находящихся в водоохранной зоне законодательством не запрещен — они подлежат купле-продаже. Не запрещено и возведение зданий, в том числе капитальных, в водоохранной зоне. Основное требование к строительству поселков в водоохранной зоне — наличие экологического заключения на проект планировки, домов, очистных сооружений. В коттеджном поселке на берегу водоема должна быть централизованная канализация, очистные сооружения. Частные септики на участках должны иметь экологический сертификат и не сбрасывать стоки на грунт.
Оборот земель, попадающих в зону полос санитарной охраны, с 2007 года запрещен, однако, до этого был возможен. Сейчас, земли в таких полосах можно брать в аренду. Строительство должно соответствовать санитарным и экологическим нормам, есть повышенные требования к устройству канализации и очистным сооружениям, отводу стоков, минимальной удаленности домов и участков от уреза воды, инженерных сооружений (зависит от параметров конкретного участка и масштабов предполагаемой застройки), сохранению растительности.
Наиболее строгие ограничения закона связаны с береговой полосой — чаще всего 20 метров от берега. Она в настоящее время не подлежит приватизации и является зоной общего свободного доступа всех граждан, о чем многие застройщики забывают и что приводит к многочисленным конфликтам, особенно, если местные жители столетиями использовали береговую полосу в хозяйственных и личных нуждах. На береговой полосе нельзя строить капитальные, масштабные сооружения — здесь могут быть только беседки, веранды, смотровые вышки, игровые площадки и т.п.
До 2007 года приватизация береговой полосы была возможна. Но требования Водного Кодекса, касающиеся свободного доступа населения на береговую полосу, распространяются и на частные территории, о чем многие создатели коттеджных поселков предпочитают благополучно «забыть». На данный момент береговую полосу можно взять в аренду и благоустроить, не огораживая территорию. Также законодательством разрешено брать в аренду водную акваторию — поверхность реки, озера, получать так называемые разрешения на водопользование и строить там причал, пирс, яхт-клуб и т.п. Построенные на берегу сооружения вносятся в специальный реестр объектов водопользования.
Таким образом, цивилизованный застройщик может не выходя за рамки правовых норм, реализовать строительство коттеджного поселка с развитой инфраструктурой на берегу приглянувшейся реки или водохранилища. Сложности обычно связаны с необходимостью найти золотую середину между тем, что по закону доступ на береговую полосу должен быть обеспечен всем желающим, а с другой стороны покупатели в поселках не желают видеть «посторонних» на своей территории, а продавцы усиленно рекламируют «огороженную территорию, КПП и высокий уровень безопасности». Вторая проблема — повышенные затраты на канализацию и очистные сооружения, которыми часто, в итоге по факту пытаются пренебречь, хотя на бумаге все может быть и гладко.
Часто возникают споры о том, где начинается и заканчивается береговая полоса, в которой строить нельзя и куда необходимо обеспечить доступ всех граждан. Например, уровень воды во многих реках и водоемах в зависимости от времени года может резко меняться, что приводит к изменению линии берега, которая может отступать на несколько метров, а то и десятков метров. Впрочем, природа ставит излишне неосмотрительных застройщиков на место, порой затапливая построенные слишком близко к берегу сооружения. Споры о границах береговой полосы общего пользования возникают и из-за того, что берег многих водных объектов имеет значительный уклон.
Надо отдать должное — ряд застройщиков находят в себе силы учитывать интересы не только своего кошелька и клиентов, но и общества в целом и соблюдать закон как формально, так и по существу. Например, в коттеджном поселке «Григорчиково» организованы аккуратные общедоступные тропинки к берегу Пахры, благоустроена береговая полоса, и при этом она не огорожена и свободна для общего доступа.
Однако, есть и противоположные примеры. Ведь часто у пекущихся о своей неприкосновенности и безопасности собственников нет не то, что права собственности, а даже надлежащим образом оформленных договоров аренды на береговую полосу. В ситуации, когда с трех сторон стоит забор, — береговая полоса и акватория «де факто» становится их вотчиной. Например, на берегу Москва-реки на пару километров раскинулся коттеджный поселок «Белый Берег». Проезды к берегу здесь закрыты шлагбаумами и охраняются бдительной службой безопасности. В поселке построены заборы до уреза воды, причем, зимой, когда уровень Москва-реки падает на несколько метров и берег отступает, к заборам приставляют временные секции. Но самое примечательное, что часть береговой полосы поселка занята и освоена без каких-либо правовых оснований — на ряд участков на берегу нет, не то, что прав собственности, а даже права аренды!