Земельные участки под дачное или индивидуальное строительство площадью от 50 соток и больше, реализуемые крупными землевладельцами - не самый популярный формат на рынке загородной недвижимости и его доля в общем объеме предложения не превышает 3-5%. Елена Родина, директор департамента загородной недвижимости компании Chrsterton, рассказала, что тенденция приобретения больших участков в смежных с Московской областях активно начала развиваться с 2005 года, но с наступлением финансового кризиса многие потенциальные покупатели отказались от такой идеи. Но сейчас интерес к ним снова стал расти. «Покупатель рассматривает предложения уже по 3-4 га», - говорит Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость». Целевая аудитория покупателей – это политики, крупные бизнесмены и представители шоу-бизнеса «крупного калибра», которые покупают землю под «родовые гнезда», иногда даже с охотничьими угодьями – своими или арендованными.
По оценке экспертов КГ «Конти» основная доля спроса по удаленности – от 70 км. от МКАД. Однако Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» разделил целевую аудиторию на две части - одна часть покупателей ищет участки поближе к Москве, другая – в сопредельных областях и даже дальше. Причем первые покупатели зачастую ориентируются даже не на расстояние, а на время, которое они будут тратить на дорогу. «Люди, которые ездят на работу в Москву, могут искать как участки на Рублевке не дальше 12 километров от МКАД, так и на Новой Риге (или других скоростных трассах) уже на удалении 50 километров», - уточняет эксперт. Но и здесь есть свои нюансы. Солидные земельные наделы, которые экспонируются на рынке на Рублевке и Новорижском шоссе вряд ли подходят для усадеб и «родовых гнезд» - там шумно и к тому же участки до 50 км от МКАД очень активно застраиваются, - объясняет Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»).
В целом же Михаил Кондырев («33 Поселка»), считает, что предложения земельных участков площадью от 50 соток можно встретить в Подмосковье практически на всех направлениях, особенно на удалении от Москвы, например, в районе больших водохранилищ, - например, Рузского и Можайского. Чаще всего лендлорды реализуют их самостоятельно, либо обращаются в компании, которые специализируются на загородном рынке в качестве посредников, занимающихся продажами.
Выбор крупных участков в других регионах гораздо шире. Но столичных жителей интересуют локальные рынки. По словам Елены Родиной (Chrsterton), среди всех прочих направлений наибольшей популярностью пользуется Тверская область, - опять же по причине выхода к большой воде, красивой природы, и решения дорожного вопроса за счет строительства новой скоростной трассы. Еще одна область, которая также вызывала интерес среди покупателей крупных участков – Калужская, частично утратила популярность как раз по причине приближения в ней границ Новой Москвы. Покупатели, которые были ориентированы на строительство усадеб, сейчас потеряли свой интерес к данной территории т.к. уже не уверены, что смогут реализовать свои проекты под давлением приближающегося «большого» города.
«Сам себе режиссер»
Проблема, которую приходится решать покупателям крупных земельных участков, приобретаемых вне границ организованных поселков (предложений с наделами по 1-3 га в коттеджных поселках катастрофически мало, - прим. редакции), - это подвод коммуникаций. Как правило, лендлорды продают только землю и не заморачиваются разводкой сетей. В лучшем случае вблизи может оказаться линия электропередач. Впрочем, Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»), считает, что человек, покупающий несколько гектаров земли, прежде всего, желает быть независимым, поэтому наличие коммуникаций – это не первый параметр на который он обращает внимание - он ориентируется на местность, так как при строительстве усадьбы во всем кроме электричества он будет рассчитывать на себя, т.к. коммуникации и даже дорога будут автономными.
Сергей Мигунов, руководитель Управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ», также подтвердил, что вопрос подведения коммуникаций, как правило, решается покупателем в индивидуальном порядке. «Но близость к внешним сетям может существенно снизить затраты на освоение участка», - добавляет Михаил Кондырев («33 Поселка»).
Цены «крупномасштабки»
Ценообразование в отношении крупных земельных наделов во многом зависит от тех же показателей, которые считаются важными и в случае с более мелкими участками – это расстояние от МКАД, направление, удобство дорожного сообщения, природные особенности, близость коммуникаций (электричества и природного газа) и проч.
Но законы рынка, заключающиеся в том, что оптовый товар стоит дешевле розничного, работают и при сделках с недвижимостью. «Участки в несколько гектаров под дачное строительство, - говорит Сергей Мигунов ( ГК «КОНТИ»), - отличаются по цене от более мелко нарезанных участков на 10-15%». Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»), считает, что если сравнивать цену за одну сотку на участке площадью 10-20 соток и на участке 50-100 соток, то цена одной сотки большого участка будет дешевле не более чем на 20-30%. Правда, по словам Михаила Кондырева («33 Поселка»), на практике участок в 50 соток быстрее продадут по мелкорозничной цене, а дисконт начнет работать только при сделках от 1 гектара и более.
Еще один важный момент заключается в том, что если покупатели ориентируются на элитные направления, то, скорее всего, им предложат участки в границах коттеджных поселков. Цена предложения здесь даже на удалении от Москвы на 50 км и более не опускается ниже $10-15 тыс. за сотку. Эксперты объясняют это тем, что участки от 1 га и больше с возможностью их перевода под дачное строительство в Московской области в дефиците, поэтому и цена их высокая. «На Рублево-Успенском шоссе сейчас просто невозможно найти свободный лесной участок площадью 2-3 га под строительство частной резиденции не в составе поселка, - подтверждает Елена Родина (Chrsterton). Правда, цена включает и подведенные коммуникации»
На Новорижском шоссе подобрать крупный участок проще. Например, в 50 км от МКАд в районе деревне Рожново продается земельный массив 5,5 га, но продавец готов продать его частями от 2 га. На границе с участком лес и река, электричество и газ. Категория использования – земли поселений. Цена всего участка $2,75 млн.
Заметно дешевле обойдется участок, если выбрать менее престижное направление, например, Ленинградское шоссе. Там на расстоянии около 70 км от МКАД продается земельный массив 3,8 га. Статус участка - сельхозугодия, но с возможностью перевода под строительство дачи (стоимость перевода от $2500). Участок располагается в лесном массиве, до второго бетонного кольца 1,7 км. Электричество проводят, ориентировочная дата окончания работ – 2014 г. торг. Цена участка - $190 тыс., но продавец допускает возможность торга.
Крупные наделы в менее престижных периферийных районах Московской области продаются по цене 10-15 тыс. руб. за сотку. Например, на рынке экспонировалось предложение общей площадью 3 га в 97 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. На момент продажи целевое назначение земли – сельхозугодия, но продавец заверяет, что его можно перевести под дачное строительство. Участок окружен лесом, есть пруд, подъездная дорога асфальт + «хорошая грунтовка». Цена 3,1 млн рублей.
Михаил Кондырев («33 Поселка») сообщил, что в Ступинском районе Подмосковья также можно найти участки по 15 тыс. рублей за сотку. Эксперт обратил внимание и на то, что, по такой цене крупная нарезка – «чистое поле». В будущем покупателю придется дополнительно оплачивать разработку проектно-разрешительной документации на строительство дороги и прокладку коммуникаций, а также заниматься их строительством. Итоговые затраты могут оказаться настолько большими, что выйдет не дешевле, чем при покупке земли у застройщиков, которые равно распределяют все затраты между всеми участками. Эксперт рассказал, что в поселке Данилово 4 один из покупателей приобрел сразу 7 участков, объединил их общим забором и даже выкупил у застройщика-компании «33 Поселка» часть дороги, которая проходила по этой земле. В итоге он стал владельцем участка площадью 1 га.
Впрочем, Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость») считает, что большинство покупателей данного сегмента недвижимости имеют деньги, чтобы оплатить все услуги внешним компаниям, которые решат за него все правовые и проектно разрешительные вопросы, а также построят автономные коммуникации. «Он в таком случае ни от кого не зависит и строит любой дом, - его никто не ограничивает» – отмечает эксперт.
Инвестиционный интерес
На протяжении многих лет считались инвестиции в землю обоснованно оправданными т.к. никто не сомневался в том, что земля – очень ограниченный ресурс и ее больше не станет. Поэтому землю покупали и для сохранения и для преумножения вложенных средств. В годы кризиса интерес к инвестициям в земельный рынок заметно упал. Как объяснил Андрей Тетыш, председатель совета директоров компании АРИН, в кризис сегмент загородной недвижимости просел сильнее всего, поскольку для большинства покупателей дачи и коттеджи не являются объектами постоянного проживания.
Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»), считает, что на сегодня большого инвестиционного интереса к крупным земельным участкам не наблюдается. Такого мнения придерживается и Сергей Мигунов (ГК «КОНТИ»). Эксперт объясняет это тем, что независимо от площади, максимальной инвестиционной привлекательностью обладают участки с решенными вопросами по коммуникациям, с хорошими природными характеристиками. Поэтому делает вывод, что инвесторам сегодня неинтересно ждать повышения цен на крупные участки в будущем. Прибыль принесет вклад в развитие данного сегмента. Так, кусок чистого поля можно превратить в полноценный участок со всеми коммуникациями; построить на нем объекты и реализацовать более ликвидный продукт - готовые домовладения. «Именно в этом лежит инвестиционный интерес покупателей данной категории», - заключает эксперт.
А у столицы «северной»?
Земля в Ленинградской области у москвичей пользуется небольшим спросом. Хотя среди покупателей крупных земельных участков встречаются и представители из столицы. Это преимущественно бизнесмены, выходцы из этого региона, в них в Северной столице остались родители или дети.
Андрей Тетыш (АРИН) говорит, что больше всего участков площадью от 50 соток и больше представлено во Всеволожском (28%), Выборгском (17 %) и Ломоносовском (14%) районах Ленинградской области. Меньше всего предложений в Бокситогорском, Подпорожском, Тихвинском и Сланцевском районах - в общей сложности менее 1%.
И хотя цены предложений в Московской и Ленинградской области отличаются, ориентиры общие для обеих столиц. В компании АРИН подсчитали, что, стоимость участка площадью около 50 соток меньше на 15-20% по сравнению с участком площадью 20-25 соток, расположенным в той же локации.
Самые дорогие участки, чаще всего, земли с категорией ИЖС, самые дешевые - участки ЛПХ (личных подсобных хозяйств). Самые престижные участки ИЖС располагаются в Выборгском, Всеволожском, Ломоносовском и Гатчинском районах, где цена составляет (100 000 – 250 тыс. руб. за сотку, в Бокситогорском, Тихвинском, Волосовском и Сланцевском районах цены заметно ниже - 30 000-40 000 руб. за сотку. Если рассматривать предложения личных подсобных хозяйств, то самые высокие цены сложились во Всеволожском, Ломоносовском, Выборгском, Гатчинском и Приозерском районах, где крупный участок продают по цене 6 – 11 тыс. рублей за сотку.