В чем же заключается суть? Какие подводные камни надо преодолеть, чтобы пожелания стали обязательными? И как все это может сказаться на интересах простых людей, в первую очередь - жилищном строительстве?

Богатство не в радость

Помнится, скоро после того, как стала обсуждаться тема земельной приватизации, услышал от одного знакомого:

- Как? А разве еще осталась государственная земля? Разве наиболее лакомые ее куски не перешли уже в частную собственность?

Недоумение собеседника можно понять. В сельской местности приватизация прошла, хотя - признаемся - очень плохо. Эффективность использования приобретенных участков, как была, так и осталась низкой. Но значит ли это, что осуществлен давний романтический лозунг: "Земля - крестьянам"? В городах и поселках собственностью объявляются десятки, а то и сотни гектаров земли, в глубине которых возводятся недоступные глазу особняки, а то и дворцы. Передача земли в собственность обросла множеством обтекаемых неопределенных эвфемизмов, которые хотя разрешают ее продажу, сдачу в залог, наследование, возможность брать под нее кредит, но собственностью та не является. В ходу такие понятия: "постоянное бессрочное пользование", "долгосрочная аренда" и еще ряд других, но только не "владение". Первый и мощный шаг, знаменующий изменение хозяйственно-политической парадигмы страны - появление института частной собственности - земельную тему обошел, отложил на будущее. Слишком уж много проблем она тянула за собой, слишком много вопросов ставила - и ни на один не давала ответ.

Но теперь, наконец, появилась политическая воля.

Какова же ситуация с землей на сегодня? В распоряжении государства находится 1,7 млрд кв. км земли. 92 проц. принадлежит государству. Наряду с лесными массивами - они не подлежат приватизации - есть земли под госучреждениями. Но всегда ли разумной была такая раздача? Немало земель было передано Минобороне или, скажем, Россельхозакадемии - научному учреждению, которое меньше всего использует их на сельхозцели (да и должно ли вообще этим заниматься государственное предприятие?). В советские времена, кстати, той же сельскохозяйственной организации отдавали земли в центре городов. Можно представить, какой урожай они собирали здесь? А вот дома на этой земле строили, причем с немалой выгодой для себя. Два года назад подобная практика была запрещена, но нас ли учить обходить законы?

Есть, наконец, земля и под жилыми домами - предполагается, кстати, в следующем году ввести единый налог: на жилье и землю. Но и это не вся земля, подлежащая приватизации. Есть и просто неучтенная - из 51 млн земельных участков 29 млн не имеют границ. Ситуация абсурдная: хотим управлять землей, в том числе, строить на ней, а свободные участки должны непременно выставлять на торги. Но здесь тупик. До сих пор не знаем, какие свободны, какие нет? Какова их стоимость? Головная боль для чиновников. Не было бы их - не ломали голову. Вот когда богатство стало обузой.

По сути, для приватизации в Московском регионе остается лишь 6% учтенной земли. Имея в виду неостановимую и объективно-обусловленную урбанизацию нашей жизни - совсем немного. Не отсюда ли непомерные цены на землю в Москве, которые в свою очередь приводят к заоблачным ценам на квартиры? Такая ситуация привела к вовсе абсурдной ситуации, когда вообще поменялась социальная роль основы человеческой цивилизации - жилья. Оно уже становится не местом для проживания, а "лучшим способом вложения денег" (слова из рекламы), меняя и уродуя облик наших городов. Ведь дорогой выделенный участок строители стараются использовать под завязку, вторгаются в парки, дворы, на детские и спортивные площадки. А уж дома стараются возводить такой непомерной этажности, которые (на взгляд иностранца) "вгоняют в депрессию". Во всем мире в таких высотках давно уже не живут, там, в основном, располагаются офисные учреждения. А уж как такие монстры изуродовали Москву, вторгаясь в исторические ее места, без боли вообще говорить нельзя.

Между тем, в той же Москве, причем в самом ее историческом центре, есть множество неосвоенных пустырей, громадное число складских помещений, полуразрушенных домов (даже в пределах Садового кольца!), но земля находится во владении какого-то ведомства, оно ее не отдает.

Так или иначе, но внятной, обоснованной политики обращения с землей в России не существует. Рынка земли нет. Короче - навести порядок в "земельном вопросе" и должен предполагаемый закон.

Бери - не хочу

Приватизация земли - способ решения проблемы. У земли, как любого рыночного товара, должен быть хозяин - это ясно. Да только возьмут ли ее люди?

Помнится, присутствовал на "круглом столе" в Департаменте семейной и молодежной политики. Толчком послужила фраза из послания тогдашнего президента России Дмитрия Медведева, сказанная в декабре 2010 года. Тогда он поручил правительству РФ совместно с регионами проработать порядок предоставления бесплатных земельных участков под строительство жилого дома или дачи при рождении третьего и последующего ребенка. Но, увы, развития инициатива не нашла. Участки - если говорить о Москве - предлагались, в основном, в районе Талдома, т.е. предлагались заведомо в худшие условия: - места глухие, необустроенные. Надо рыть колодцы для воды, ставить линию электропередачи. Тут и садовод покрутит носом, а жить в таких местах вовсе нельзя. Не то что в школу, но и в поликлинику вести ребенка некуда.

Десятка два лет назад с этой проблемой столкнулась и Германия - когда к ней присоединили восточные земли. На торги выставлялись огромные пустоши, но покупателей на них не находилась. И тогда страна пошла испытанным путем, давно принятым в Западной Европе: товар отдавался...бесплатно. Понятно - все мы знаем поговорку насчет сыра в мышеловке. Но не спешите с выводами. Когда, например, за один цент отдавался сказочной красоты рыцарский замок, это никого не удивляло. Ибо в приложении к такому фантастическому договору прикладывался еще один пункт: новый владелец обязуется за свой счет отремонтировать его и содержать в дальнейшем. Нечто подобное произошло в Германии в 1991 году. За землю брали один пфенниг, но вот налог на эту собственность был столь же высокий, как на благоустроенный городской участок. Секрет в том, что сумма налога была в точности равна объему удобств, услуг, которыми новый владелец обязывался обогатить ее: дорогами, линиями электропередачи, сетями водоснабжения, благоустройством вообще. А в дальнейшем поступал по своему усмотрению: разбивал ли парк, ставил дома, радовал глаз альпийским лужком. Хозяин - барин.

Не воспользоваться ли и нам этим опытом? В самом деле, устоявшийся взгляд на землю, как высшую ценность и богатство поколений, не подлежащее распродаже, привел, по сути, к деградации земельного фонда, отсутствию реальных возможностей для строительства жилья, развития дорожной и технической инфраструктуры.По доступности подключения к энергосетям - если брать в целом в мире - Россия находится на 183 месте. На помощь государства в этом смысле надежда весьма призрачная. Не секрет ведь, что приобретя на торгах участок, застройщик начинает в первую очередь возводить на нем трансформаторную подстанцию, строить дороги. А потом эта сумма раскладывается на граждан. Здесь возникает интересный вопрос: а за что мы платим налоги? Куда они идут? Ведь развитие социальной и прочей инфраструктуры - это как раз и есть задача региональных и муниципальных органов.

Преимущество немецкого опыта еще и в том, что в обороте только частные деньги: бюджет не тратит ни копейки. Этот метод в значительной мере исключает коррупционную составляющую: прозрачная схема ведения бизнеса. Все деньги вкладываются в материальные ценности, любой нецелевой перерасход становится очевиден - как, скажем, ширина магистральных трасс (которые у нас почему-то оказываются уже тех, на какие выделены деньги).

Достоинство немецкого опыта еще и в том, что главная его цель - именно массовая приватизация земли - направлена не на пополнение бюджета, а более эффективное использование земель. Эта мысль не раз подчеркивалась разработчиками закона. Не говоря уж о том, что земельная рента скорей всего пойдет в карман собственника, а не бюджет.В некоторых случаях приватизация может быть даже и бесплатной. Возможности пополнить казну кроме как продажей земли у нас имеются, но гораздо важнее - заставить работать российскую землю. Работать - в интересах россиян. Это и сельское хозяйство, и строительство. Решение жилищной проблемы для нашей страны - первейшая, если вообще не первая задача.

Избежим ли ошибок?

Важно, конечно, не просто проводить приватизацию, это не самоцель, надо создавать оптимальные условия для ведения бизнеса, новый актив должен работать в экономике. К сожалению, в сложившихся условиях, и в первую очередь для строительства земельную ренту снимает в основном наша бюрократическая система. Она идет даже не в бюджет, а чиновникам.

В настоящее время разработано более 20 т.н. "дорожных карт", относящихся к различным случаям приватизации земли для использования в различных целях, так или иначе формализующих саму процедуру приватизации: регистрация собственности, обеспечение доступа к земельным участкам и т.д. В сентябре-октябре этого года предполагается провести Госсовет по имущественно-земельному блоку. Тогда, видимо, многое станет на свои места: кто может стать правообладателем земли (а предполагаются и физические и юридические лица), какие они смогут дать гарантии по эффективному (а не спекулятивному!) ее использованию, как вообще лучше распорядиться ею?

Однако не меньшее значение имеет также защита покупателя - от тех же государственных структур. На "круглом" столе (в РИА Новости) один из его участников рассказал свою собственную историю. "Живу в Мытищах, купил участок земли. Вдруг приходит повестка из милиции: "Покажите права на участок...." Там только достал паспорт, как сразу услышал: "Хватит! Других документов не надо. Участок оформлен на другой документ". Правильно. Я не так давно поменял паспорт. "Но перед вами один и тот же человек. Именно я и приватизировал землю. А то, что у меня бумажки разные - имеет ли это отношение к делу?" Пришлось договариваться "по-хорошему". Как - догадайтесь сами. Но и это еще не все. Продолжаю строить дом, а тут как раз появилась в СМИ история с "Речником". Я тут же кинулся к местным властям: "На месте моего дома ничего не предполагается возводить? Сносить не будете?" И на всякий случай показал им бумажки, которые они же мне выдали: земля свободна. Отводят глаза. "Сами знаете, в какое время живем..." На этом и закончил стройку, даже стены не выгнал. До сих пор живу вместе с родителями жены".

Сама покупка земли - это еще не гарантия того, что новый владелец может ее использовать в своих целях - даже оговоренных федеральным или местным законодательством. А что стоит оформление! Чтобы получить разрешение на такое строительство, человек тратит от двух до трех лет. Да и сама приватизация земли отнимет не меньше сил. Если брать ту же мировую статистику, то по этому показателю - степени бюрократических препон, которые вынужден преодолевать собственник - мы находимся на 178 месте - из тех же 183.

Мы упомянули о бесплатной приватизации. Она тоже должна быть предусмотрена, но в каких случаях? В первую очередь - в целях жилищного строительства. Сейчас подобное разрешено только для кооперативов, и то, созданных определенной группой граждан. Их список должен быть расширен. Это же относится к некоммерческому найму. Понятно, что это будет жилье эконом-класса, но разве в основном не в нем нуждаются люди? Люди не извлекают прибыль, они решают насущную жилищную проблему. А инвестиционное строительство - бизнес-класс. Для него - что касается прибыли, комфорта - ограничений нет. Кому по карману - купят. Справедливости ради заметим, что в Подмосковье все же строится немало домов эконом-класса. Но это вовсе не те долгожданные метры, которых так ждут люди. Часто это второе-третье жилье для тех же "богатеньких" - то ли как место отдыха, то ли как надежный способ вложения денег (к чему и подталкивает бессовестная реклама: "Вкладывайте деньги в квадратные метры!").

"Надо готовиться к приватизации земли...." В этой фразе, сказанной главой кабинета на встрече с предпринимателями, ключевое слово вовсе не "приватизация", а "готовиться". Только продумав и сравнив все варианты, зная планы использования земли в дальнейшем, перспективу развития территории, варианты ее управления, изучив деловую репутацию будущих приобретателей, можно отдавать землю в частные руки. Расчет на то, что собственник, мол, сам все решит, сам во всем разберется, только продайте ему землю, - этот расчет себя не оправдал в прошлом. Предоставлять земельные участки без торгов, скажем, вообще запрещено законом. А между тем, в Москве есть случаи, когда земли, да еще в центре города предоставлялись бесплатно, в обход, конечно, каких-либо торгов. Бездумная раздача земли - будь она возмездной или безвозмездной - может привести к такому хаосу, такому взлету спекуляции - аферам и авантюрам - которого не знала спешная и несправедливая приватизация 90-х годов. Этого ли мы хотим?

"История учит..." Все знают конец этой фразы: "...что ничему не учит".Но, может, все-таки на этот раз извлечем опыт? Ведь предыдущая приватизация - не давняя история, она творилась у нас на глазах.