На практике арендаторы таких участков сталкиваются с тем, что орган местного самоуправления, руководствуясь «общественными интересами», стремится выжать из промышленных предприятий как можно больше и периодически в одностороннем порядке повышает им арендную плату.

Такое повышение ведет к значительному увеличению расходов и часто становится критическим для ведения бизнеса.

Как бороться с повышением арендной платы, что говорят на эту тему действующее законодательство и суды, его применяющие?

Начиная с 1999 г. федеральными законами (как правило, это законы о бюджете) устанавливаются предельные коэффициенты повышения ставок земельного налога и арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Динамика изменения данных коэффициентов представлена в следующей таблице:

Может ли орган местного самоуправления повышать в текущем году арендную плату на коэффициент, превышающий размер, установленный Федеральным законом?

Необходимо сразу подчеркнуть, что на федеральном уровне нет ни одного нормативного акта, который бы прямо запрещал органам местного самоуправления повышать арендную плату на землю больше, чем это позволяет указанный коэффициент.

Однако судебно-арбитражная практика свидетельствует об отрицательном ответе на поставленный выше вопрос, исходя из следующего.

Статьей 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1«О плате за землю» установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. В силу ст. 21 этого Закона при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Как следует из ст. 7 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», местное самоуправление осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, конституциями, уставами субъектов РФ, законами субъектов РФ.

Системный сравнительный анализ законодательства говорит о том, что органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или в ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральным законом обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности.

Следовательно, при установлении размеров арендной платы орган местного самоуправления должен следовать вышеприведенным положениям Федеральных законов о коэффициентах повышения арендной платы

Такая позиция последовательно проводится в судебной практике некоторых регионов России. (решение АС Республики Марий-Эл от 30 декабря 2003 г. № А-38-4164-15/530-2003[1], решение АС Чувашской Республики от 17 декабря 2003 г. № А79-6805/03-СК-1-6483, постановление ФАС Поволжского округа от 4—9 сентября 2003 г. № А06-656у-4к/03, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2003 г. № А19-15849/02-28-Ф02-4173/03-С1).

Так, Арбитражный суд Республики Марий-Эл в решении от 30 декабря 2003 г. № А-38-4164-15/530-2003, сославшись на ст. 7 Закона от 24 июля 2002 г. № 110-ФЗ («действующие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, применяются в 2003 г. с коэффициентом 1,8») указал следующее: «Мэр г. Йошкар-Олы как глава исполнительного органа местного самоуправления МО «Город Йошкар-Ола» при установлении на 2003 г. корректирующего коэффициента к ставкам арендной платы за земли, используемые для размещения автостоянок, не мог определить его в размере 2, поскольку при таком коэффициенте арендная плата по договору аренды земельного участка, используемого для размещения автостоянки, превышает установленную федеральным законом величину (1,8 раза по сравнению с 2002 г.)…При таких обстоятельствах оспариваемое положение п. 7 приложения № 2 к постановлению мэра г. Йошкар-Олы от 14 января 2003 г. № 36 «О ставках арендной платы на 2003 год за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» не соответствует ст. 7 Закона № 110-ФЗ, поскольку устанавливает не предусмотренные федеральным законом обязанности по уплате повышенной арендной платы».

Доводы администрации города о том, что он вправе самостоятельно устанавливать ставки арендной платы за землю, суд отверг со ссылкой на то, что действующее законодательство не допускает произвольного определения размера платежей, их величина должна соответствовать Конституции РФ, федеральным законам, законам субъектов Российской Федерации[2].

Следовательно, если орган местного самоуправления повысил ставку арендной платы на коэффициент выше, чем указанный в федеральном законе, то такое постановление можно и нужно смело обжаловать в суд.

Из приведенной таблицы следует, что на 2004 г. коэффициент повышения арендной платы Федеральным законом не установлен.

Следовательно, если орган местного самоуправления принял решение об изменении арендных ставок за землю на 2004 г. и в результате такого изменения сумма арендной платы для данного конкретного предприятия повысилась, то такое изменение (повышение) можно смело обжаловать в суд.

Пример из судебной практики. Батайская городская дума (Ростовская область) в 2002 г. своим постановлением в три раза повысила арендную плату за муниципальную землю, при том, что на 2002 г. коэффициент увеличения арендной платы был установлен 2.

Один из арендаторов обратился в арбитражный суд с требованием признать данное постановление незаконным. Ростовский арбитражный суд заявление удовлетворил. Батайская дума это решение, естественно, обжаловала. Дело дошло до Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, который своим постановлением от 13 января 2004 г. признал троекратное повышение арендной платы незаконным.

Прежде всего суд отверг довод городской думы о том, что она вправе устанавливать любые ставки арендной платы.

Действительно, по ч. 3 ст. 65 ЗК РФ определение размера арендных платежей, а также порядка и сроков их уплаты отнесено к компетенции органов местного самоуправления. Однако, по мнению суда, это не означает, что эти органы местного самоуправления могут устанавливать ставки арендной платы по заключенным ранее договорам произвольно, без учета сложившейся к моменту изменения договора экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. При этом ФАС СКО сослался на ст. 1 ЗК РФ, где сказано, что земельное законодательство основано на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а регулирование использования земель осуществляется в интересах всего общества. Принцип сочетания общественных и частных интересов должен применяться и в отношении коммерческих организаций в соответствии с принципом равенства участников договорных отношений, который установлен ст. 1 ГК РФ. Исходя из этого принципа, увеличение арендной платы сверх пределов, установленных законом, не должно приводить к чрезмерному изъятию доходов арендатора, делающему его хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке значительно менее выгодной по сравнению с тем, на что рассчитывал арендатор при заключении договора аренды. Обоснованность увеличения ставок арендной платы сверх размеров, установленных законом, должна доказываться органом местного самоуправления, принявшим решение об увеличении ставок. Батайской гордуме доказать это было нечем, поэтому и арендную плату ей поднять не удалось (постановление ФАС СКО от 13 февраля 2004 г. № Ф08-5001/2003). Аналогичная позиция выражена ФАС СКО в постановлении от 4 октября 2004 г. № Ф08-4229/2004.

Как показывает практика, организации, арендующие землю у муниципалитетов, испытывают трудности не только из-за непомерно высоких арендных ставок, но и из-за того, что эти ставки периодически повышаются, т.к. местные администрации в договорах аренды земельных участков всегда оговаривают за собой право повышать арендную плату в одностороннем порядке.

Между тем законность такого условия весьма сомнительна.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Порядок и особенности заключения договора аренды предусмотрены гл. 34 ГК РФ. Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно ч. 3 данной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следовательно, гражданским законодательством предусмотрено, что изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон.

Именно так складывается сейчас судебная практика на уровне ФАС Уральского округа[3].

ООО «Пермь—Супермаркет» обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к Пермской городской думе, главе г. Перми о признании недействительными п. 4 решения Пермской городской думы от 28 мая 2002 г. № 61 об утверждении Положения об аренде муниципального имущества и Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущества, п. 5.8 и 5.12 Положения об аренде муниципального имущества, п. 2.2 Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество.

Решением от 22 октября 2002 г. признаны не соответствующими положениям ГК РФ и недействующими второе предложение п. 5.8, п. 5.12Положения об аренде муниципального имущества, утвержденного решением Пермской городской думы от 28 мая 2002 г. № 161; второе предложение п. 2.2 Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской думы от 28 мая 2002 г. № 61. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Как следует из материалов дела, решением Пермской городской думы от 28 мая 2002 г. № 61 утверждены Положение об аренде муниципального имущества (далее — Положение) и Методика определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество (далее — Методика), опубликованные 13 июня 2002 г. в газете «Вечерняя Пермь».

В силу п. 5.8 Положения Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее — Департамент) наделяется правом внесения в одностороннем порядке в действующий договор аренды муниципального имущества изменений в отношении размера арендной платы в случае изменения нормативной базы, регулирующей порядок определения арендной платы. Согласно п. 5.12 Положения установлено право Департамента производить зачет затрат арендатора на проведение капитального ремонта (реконструкции) арендуемого объекта, сооружения в счет арендной платы в порядке, определенном постановлением главы г. Перми. В соответствии с п. 2.2 Методики базовая ставка арендной платы, составляющая 1400 руб./кв. м в год, может быть изменена в случае изменения рыночных цен на аренду недвижимого имущества в г. Перми, а новая базовая ставка арендной платы утверждается решением Пермской городской думы. ООО «Пермь—Супермаркет», полагая, что принятыми Пермской городской думы нормативными актами нарушаются его гражданские права и охраняемые законом интересы, обратилось с иском о признании их в указанной части недействительными.

Удовлетворяя иск в части признания не соответствующими положениям ГК РФ и недействующими второго предложения п. 5.8 и п. 5.12 Положения, второго предложения п. 2.2 Методики, суд при вынесении решения обоснованно исходил из их противоречия нормам действующего гражданского законодательства (ст. 192 АПК РФ).

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следовательно, п. 5.8 Положения, устанавливающий право Департамента вносить в одностороннем порядке в действующий договор аренды изменения в отношении размера арендной платы в случае изменения нормативной базы, регулирующей порядок определения арендной платы, противоречит п. 1 ст. 420, п. 3 ст. 614 ГК РФ и нарушает права арендатора по договору аренды муниципального имущества.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Поскольку Департамент как арендодатель обязан производить зачет в счет стоимости арендной платы затрат арендатора по проведению капитального ремонта, предусмотренного договором или вызванного неотложной необходимостью, п. 5.12 Положения противоречит требованиям ст. 611, 612, 616 ГК РФ и нарушает право арендатора муниципального имущества самостоятельно выбирать способ защиты в случае, если арендуемое имущество пришло в ненадлежащее состояние из-за непроведения арендодателем капитального ремонта.

Ссылка Пермской городской думы и главы г. Перми на необходимость применения судом ст. 9, 41, 42, 60 Бюджетного кодекса РФ в связи с тем, что зачет затрат на проведение капитального ремонта муниципального имущества в счет арендной платы является, по их мнению, действием по расходованию бюджетных средств, во внимание принята быть не может, поскольку арендные отношения регламентируются не бюджетным, а гражданским законодательством.

Применительно к п. 2.2 Методики, устанавливающему возможность изменения базовой ставки арендной платы в случае изменения рыночных цен на аренду недвижимого имущества в г. Перми, судом сделан правильный вывод о некорректности его формулировки, допускающей изменение базовой ставки арендной платы чаще одного раза в год, что не соответствует требованиям ст. 614 ГК РФ.

Довод заявителей жалоб о том, что права истца, уже не являющегося арендатором муниципального имущества, решением Пермской городской думы от 28 мая 2002 г. № 61 не нарушаются, суд кассационной инстанции отклоняет в силу его противоречия ч. 1 ст. 192 АПК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 26 декабря 2002 № Ф09-3134/02-ГК).

Необходимо обсудить еще один достаточно распространенный нюанс, связанный с соблюдением самого порядка одностороннего повышения арендной платы

Проиллюстрировать его проще всего на конкретном примере из судебной практики.

Администрация г. Армавира (арендодатель) и индивидуальное частное торговое предприятие «Раритет» (арендатор, правопредшественник ООО «Раритет») заключили договор аренды земельного участка площадью 65998 кв. м, расположенного по адресу: г. Армавир, Северная промзона, IV зона, для строительства хранилища горюче-смазочных материалов сроком на 5 лет. В соответствии с п. 2.1 названного договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением городского представительного органа власти и краевого законодательного органа, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора. Согласно п. 2.3 и 2.4 договора арендная плата вносится равными частями до15.04, 15.07, 15.10, 15.11 текущего года, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Армавира письмами от 24 апреля 2000 г. № 1/2-230, от 20 октября 2000 г. № 1/2-620 уведомил ООО «Раритет» об изменении ставок арендной платы на основании Федерального закона «О бюджете на 2000 год» и решения Армавирской городской думы от 14 сентября 2000 г. № 394 и необходимости произвести перерасчет арендной платы.

Письмом от 24 октября 2001 г. администрация г. Армавира сообщила ООО «Раритет» об образовавшейся задолженности по уплате арендной платы по состоянию на 1 сентября 2001 г. и предложила добровольно погасить образовавшуюся задолженность.

Письмами от 11 июля 2002 г. № 2, 30 июля 2002 г. № 6 отдел оформления земельно-правовых документов Управления имущественных отношений администрации г. Армавира уведомил ООО «Раритет» о задолженности по арендной плате и необходимости заключения дополнительных соглашений к договору аренды.

Решением Армавирской городской думы от 14 сентября 2000 г. № 394 утверждено Положение о порядке расчета арендной платы за землю на территории г. Армавира, согласно которому размер арендной платы состоит из произведения двойной ставки земельного налога по соответствующей зоне градостроительной ценности, отраслевого коэффициента целевого использования земельного участка и общей площади земельного участка.

Армавирская городская дума решением от 19 декабря 2002 г. № 321 признала утратившим силу решение от 14 сентября 2000 г. № 394 и решением от 20 февраля 2003 г. № 236 утвердила коэффициенты зональной дифференциации за земельные участки по зонам градостроительной ценности и поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земельные участки по категориям арендаторов и видам целевого использования. Названные решения Армавирской городской думы опубликованы в газете «Армавирский собеседник».

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу ст. 424 ГК РФ изменение размера арендной платы после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По мнению ФАС СКО, поскольку п. 2.1 договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, а п. 2.3 — срока ее внесения, суд обоснованно пришел к выводу о согласовании сторонами условия о размере, способе расчета и сроках внесения арендной платы.

Решения Армавирской городской думы об утверждении порядка расчета арендной платы за землю и коэффициентов зональной дифференциации за земельные участки и поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы за земельные участки по категориям арендаторов и видам целевого использования являются основаниями для изменения размера арендной платы в соответствии с п. 2.1 спорного договора аренды. Указанные решения Армавирской городской думы опубликованы в средствах массовой информации и должны были быть известны ответчику. После их опубликования у ответчика возникла обязанность по уплате арендной платы в размере, предусмотренном данными решениями.

Судом установлено, что обществу «Раритет» было известно об изменении ставок арендной платы и порядка ее расчета.

ФАС СКО отверг ссылку арендатора на то, что арендная плата в нарушение ст. 614 Гражданского кодекса РФ изменялась арендодателем чаще одного раза в год, как необоснованную. Условиями договора арендная плата установлена путем определения способа ее расчета, при котором размер арендной платы зависит от централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы, т.е. является не постоянным, а определимым условием договора. Поэтому фактическое изменение арендной платы в результате корректировки централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы (п. 11 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») (постановление ФАС СКО от 11 мая 2004 г. № Ф08-1605/2004).

Между тем и в данной ситуации существует эффективный ресурс для защиты от одностороннего повышения арендной платы за землю органом местного самоуправления. Изложить его суть лучше всего на примере конкретного арбитражного дела из практики Арбитражного суда Краснодарского края.

Администрация г. Новороссийска обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Новороссийская бункеровочная компания» о взыскании задолженности по арендной плате.

Рассматривая дело, суд установил, что между Администрацией и ООО 22 февраля 2002 г. был подписан договор аренды земельного участка, который 19 марта 2002 г. был зарегистрирован в местном учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 3.4 указанного договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ и Краснодарского края. Соглашение об изменении арендной платы оформляется приложением к договору аренды и подписывается сторонами.

В период действия указанного договора постановлениями главы Администрации г. Новороссийска были изменены ставки арендной платы и на основании федеральных законов применены коэффициенты, в связи с чем арендная плата была увеличена, и по состоянию на 2 апреля 2004 г. долг ООО по арендной плате превысил 2 млн рублей.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что между сторонами не было заключено дополнительное соглашение к договору аренды о повышении арендной платы.

Разрешая данный спор, суд исходил из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 9 ЗК РФ установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков отнесено к полномочиям Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу; изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее повышение арендной платы, не было зарегистрировано в установленном порядке, суд признал, что договор аренды в части размера арендной платы не был изменен, и на этом основании решением от 12 апреля 2004 г. Администрации г. Новороссийска в иске отказал (дело № А32-27058/2003-39/375 Арбитражного суда Краснодарского края).

Результат, который можно получить, обратившись в суд за защитой прав как арендатора земли:

1) если по заявлению суд признает недействительным постановление местного органа власти о повышении арендной платы, то прекратится обязанность по уплате аренды за землю по новым повышенным ставкам при сохранении обязанности платить аренду по ранее действовавшим ставкам;

2) если по заявлению суд признает недействительным договор аренды в части права местной администрации на одностороннее повышение арендной платы, администрация не сможет ее повысить в одностороннем порядке. Сделать это она сможет только при вступлении в силу Федерального закона, предусматривающего коэффициент повышения арендной платы на текущий финансовый год.