Если позволяют средства, для подбора коммерческого помещения следует нанять специалиста.
Некоторые фирмы предлагают комплексные услуги – от поиска до оформления в собственность. Они же помогают в приобретении нежилого помещения с помощью банковского кредита. Конечно, обращение в фирму не гарантирует положительного решения, но получить заем проще, чем напрямую в банке – между компаниями и кредитными организациями существуют налаженные связи.
Можно искать самостоятельно. Например, в интернете. Если агентство недвижимости серьезное, то и сайт у него – соответствующий. Существуют специализированные порталы о недвижимости с базами, включающими одновременно объекты и агентства, и частных лиц, и застройщиков.
Еще один вариант – торги Фонда имущества Санкт-Петербурга. Фонд предлагает квартиры на первых этажах, подвалы и цокольные этажи площадью 50–500 кв. м. Для участия в аукционе нужно принести заявление, пакет документов (список есть на сайте Фонда) и заплатить задаток.
Ликвидность – способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный – обращаемый в деньги.
Сегмент небольших объектов коммерческой недвижимости представлен в основном павильонами и переведенными в нежилой фонд квартирами. Под офис лучше приобретать помещение, не требующее значительного ремонта, с отдельным входом и парковкой, с окнами, телефоном и выходом в интернет. Желательно в центре или рядом с метро.
Другой вариант – подвал. Цены на них обычно ниже, чем на объекты первого этажа, но есть ограничения по использованию: продуктовые магазины, например, там размещать нельзя. Еще один минус – подвальное помещение не предполагает наличия витрины. Кафе или игровой клуб можно размещать только в подвалах административных зданий или в пристройке к жилому дому, а не под квартирами, иначе не избежать проблем с жильцами.
Возможен и другой вариант – покупка квартиры на первом этаже с последующим переводом ее в нежилой фонд. В этом случае потребуются дополнительные затраты на изменение ее целевого назначения и обустройство отдельного входа, на согласование переоборудования и перепланировки, на ремонт.
История Вопроса
Множество объектов коммерческой недвижимости в Петербурге имеют сложную юридическую историю: неоднократная смена собственников, огрехи при оформлении перехода прав на имущество и др. Проверка юридической истории при покупке коммерческого помещения имеет не меньшее значение, чем на рынке жилья. Иногда может потребоваться целое расследование. Особое внимание следует обратить на объекты, которые перешли в частную собственность в конце 1980-х – начале 1990-х годов. Им могла достаться от тех лет путаница с документами. Последнее время все более популярным вариантом становится покупка коммерческого помещения на стадии строительства. Так называемая встроенная коммерческая недвижимость не обременена юридической историей и, как правило, требует меньше вложений в переустройство. Но есть и подводные камни: трудно заранее определить выгодность расположения и реальные сроки окончания строительства. Половина продаваемых встроенных помещений имеют площадь от 50 до 100 кв. м, четверть – от 100 до 200 кв. м, объекты площадью более 200 кв. м составляют только 7% всего объема. Еще недавно самыми востребованными были 50–100 кв. м, но в последнее время стали популярными более просторные помещения.
Для обеспечения стабильного дохода лучше покупать помещения, потенциал которых не ограничен одним вариантом использования. Желательно с минимумом внутренних перегородок и с возможностью устройства отдельного входа с улицы. Другие критерии – инфраструктура района, удобство подъезда и достаточные инженерные мощности. Кстати, встроенные помещения возле станций метро – из-за особой востребованности – почти все раскуплены. Зато есть шанс найти помещения рядом с торговыми зонами.
В первую очередь обратите внимание на порядок и способ приобретения в собственность помещения его нынешним продавцом: на основании каких документов он владеет, пользуется и распоряжается коммерческой недвижимостью. Полное представление о правах продавца на отчуждаемый объект и о самом объекте позволяет составить экспертиза правоустанавливающего, правоудостоверяющего и технических документов. И лучше доверить это специалисту-эксперту.
Именно из документа-основания можно установить законность приобретения объекта и наличие обременений, там же прописаны права и обязанности предыдущего собственника, сведения о действующих договорах аренды, перепланировках и т. д.
Если продавец действует через представителя, убедитесь в надлежащем оформлении доверенности. В ее тексте должны быть четко определены полномочия лица, осуществляющего сделку. Его личность также не должна вызывать сомнений.
Иногда организация-продавец выдает доверенность на заключение договора купли-продажи помещения агентству недвижимости. Договор должен быть подписан лично руководителем агентства.
Важный момент подготовки к заключению договора – это установление обременений. Проверьте, имеются ли в помещении арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся им, не передавалось ли оно в ипотеку.
|